Menentukan Nilai Wajar Sewa atau Jual Properti

JAKARTA - Cara menentukan nilai wajar sewa atau menjual properti tidak lagi bisa mengandalkan nilai jual objek pajak (NJOP) dan Pajak Bumi Bangunan (PBB).

Menurut praktisi investasi propeti Ryan Filbert, NJOP dan PBB di Indonesia dan kota besar tidak bisa diandalkan. Karena harga NJOP dan PBB bisa jadi hanya 25 persen. "Atau bahkan lebih keren lagi, hanya 15 persen dari nilai jualnya," ujar Ryan dalam buku Rich Strategi Memiliki Perkebunan dan Pohon Uang Pribadi, seperti dikutip Selasa (16/12/2014).

Menurut dia, di daerah-daerah suburban yang kawasannya baru dibangun pertama kali NJOP dan PBB-nya jauh sekali dari harga transaksinya.

Dia pun menilai nilai kewajaran harga sewa sebesar 5-8 persen per tahun dari nilai jual properti dapat dianggap masuk akal.

"Jadi bila harga propertinya Rp1 ,iliar, maka nilai sewa yang masuk akal adalah Rp50 juta per tahun. Ada juga cara melihat harga wajar properti dengan mengacu pada bunga deposito, meski hasilnya tidak jauh berbeda dengan 5 – 8 persen," ungkap dia

Dalam sektor properti, juga mengenal istilah yield. Yield adalah keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan dengan harga properti.

Misalnya bila harga dibandingkan dengan harga properti. Misalnya, bila harga suatu properti adalah Rp5 juta per tahun, maka yield properti tersebut adalah 5 persen yield umumnya dijadikan patokan untuk melihat potensi dari sebuah properti yang disewakan.

Sebagai pedoman investasi, berikut ini kisaran yield per tahun untuk beberapa produk properti.

Tanah Kosong : 0,5 persen - 2 persen

Rumah Sewa : 3 persen - 5 persen

Rumah Kos : 5 persen - 7 persen

Ruko dan Rukan : 6 5 – 9persen

Apartemen : 7 persen - 10 persen

Kios – dan Toko : 5 persen - 10 persen

Ruang Perkantoran : 7 persen - 10 persen

Jadi metode perhitungan sederhananya seperti ini. Bila harga jual sebuah rumah adalah Rp1 miliar maka nilai sewa wajarnya berkisar antara Rp30 juta hingga Rp50 juta.

"Jadi, bila nilai swanya di bawah nilai itu, dapat dikatakan bahwa harga Rp1 miliar masih tergolong kemahalan. Sebaliknya bila nilai sewanya di atas nilai tersebut, dan harga jual bahwa nilai Rp 1 miliar adalah kemurahan," beber dia.